- El mercado residencial andaluz muestra una tendencia alcista, aunque se mantiene por debajo de la media de precios de España.
- Existe una fuerte disparidad territorial, con Málaga liderando los costes y Jaén situándose como la zona más económica.
- La demanda sostenida, la inversión extranjera y la presión del alquiler turístico son los motores principales de la subida de precios.
- El incremento de la vivienda nueva y usada supera la media nacional, reflejando un ciclo expansivo en la región.
Si estás pensando en comprar una casa o simplemente quieres saber cuánto vale tu propiedad en el sur, te habrás dado cuenta de que el panorama inmobiliario en Andalucía es un auténtico mosaico. No es lo mismo buscar un piso en la Costa del Sol que en el interior de Jaén; las diferencias son abismales y el mercado se mueve por inercias muy distintas según la zona geográfica.
Actualmente, nos encontramos en un momento donde los precios no dejan de subir, impulsados por una mezcla de deseo de retorno al campo, inversión de extranjeros y una falta de oferta que pone los nervios de cualquiera. Para entender dónde estamos parados, es fundamental analizar los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) y cómo se comparan nuestras provincias con el resto del país.
Radiografía de los precios por metro cuadrado
A día de hoy, el valor medio del metro cuadrado en la comunidad se sitúa en torno a los 1.855,4 €, una cifra que, si la comparamos con los 2.230,0 € de media en España, nos indica que Andalucía sigue siendo más accesible que la mayoría de las regiones españolas. Sin embargo, esta media es un poco engañosa porque esconde realidades muy opuestas.
Si nos metemos en el detalle, vemos que los precios varían enormemente. Por ejemplo, para alguien que busca un apartamento en propiedad, el coste medio puede subir hasta los 2.804,42 euros por metro cuadrado, dependiendo siempre del estado del inmueble y de si está en una zona prime o en un barrio más tranquilo.
El ranking provincial deja muy claras las cosas. En la cima absoluta está Málaga con 2.897,3 €/m², consolidándose como el mercado más tensionando y demandado. Le siguen Cádiz con 1.893,2 €, Sevilla con 1.780,2 € y Granada con 1.568,6 €. En la parte baja de la tabla encontramos a Huelva (1.454,2 €), Almería (1.388,5 €), Córdoba (1.243,4 €) y, finalmente, Jaén con 862,8 €/m², siendo esta la opción más económica para los compradores.
Crecimiento y variaciones interanuales
El ritmo de subida es frenético en algunas zonas. Si miramos la variación año tras año, Málaga vuelve a romper el molde con un crecimiento del 14,9%. Otras provincias también muestran cifras fuertes, como Granada con un 12,9%, Cádiz con un 12,1%, Sevilla con un 11,8% y Huelva con un 11,7%. Córdoba y Almería se mueven en el entorno del 9%, mientras que Jaén sube un 6%.
Es curioso observar que, en el segundo trimestre de 2025, la vivienda libre en Andalucía subió un 13,6%, colocándose por encima de la media nacional (12,7%). Esto significa que, aunque los precios sean más bajos en valor absoluto, la velocidad a la que están subiendo es mayor que en el resto de España.
Si desglosamos por tipo de casa, la vivienda nueva ha subido un 15,8%, superando ampliamente el dato nacional del 12,1%. Por su parte, la vivienda de segunda mano ha registrado un incremento del 13,2%, confirmando que no hay un solo segmento del mercado que se haya quedado estancado.
Factores que están moviendo el mercado
Mucha gente se pregunta por qué los precios no dejan de escalar. La respuesta es una mezcla de varios ingredientes. Primero, hay una escasez de oferta brutal frente a una demanda que no deja de crecer, especialmente en las costas y las capitales. A esto hay que sumarle que Andalucía es un imán para los inversores extranjeros, lo que dispara los precios en zonas específicas.
Tampoco podemos olvidar el impacto del turismo. La proliferación de los alquileres vacacionales hace que haya menos casas disponibles para los residentes permanentes, lo que tensiona aún más los precios de compra y alquiler en las ciudades con más atractivo turístico.
En el plano macroeconómico, la estabilización de los tipos de interés del Banco Central Europeo ha hecho que mucha gente vuelva a animarse a pedir hipotecas. Al haber más compradores peleando por el mismo número de casas, la competencia empuja los precios hacia arriba, dificultando el acceso a los jóvenes y a quienes buscan su primera vivienda.
Regulación y precios de referencia
Para poner un poco de orden, existen los precios de referencia basados en módulos. El módulo básico se ha fijado en 920,29 euros por metro cuadrado útil. A partir de aquí, se aplican coeficientes territoriales según el municipio y el tipo de régimen (especial, general o precio limitado) para determinar el precio máximo de venta o alquiler.
En el caso de los alquileres, la normativa suele fijar que la renta máxima anual sea el 4,5% del precio de referencia, aunque este porcentaje puede subir al 5% si existe una opción de compra pactada en el contrato.
Analizando la serie histórica desde 2007, podemos ver que hemos pasado por tres fases muy marcadas: la caída libre tras la crisis financiera hasta 2013, una recuperación lenta y gradual desde 2014, y el actual ciclo de crecimiento intenso que estamos viviendo, donde los precios vuelven a niveles de gran dinamismo.
La situación actual refleja un mercado profundamente desigual donde conviven el lujo extremo de la costa malagueña y la asequibilidad del interior jiennense, todo ello mientras la región sigue siendo un destino atractivo que mantiene la tendencia alcista en casi todas sus provincias.